I 7 casi di dominio eminenti più importanti

Il dominio eminente è l'atto di prendere la proprietà privata per uso pubblico. Enumerato in Quinto emendamento della Costituzione degli Stati Uniti, dà agli stati e al governo federale il diritto di sequestrare la proprietà per uso pubblico in cambio di un giusto risarcimento (basato sul giusto valore di mercato per un pezzo di terra). Il concetto di dominio eminente è collegato alla funzionalità del governo, perché il governo deve acquisire proprietà per infrastrutture e servizi come scuole pubbliche, servizi pubblici, parchi e trasporti pubblici operazioni.

Sette casi giudiziari chiave nel corso del XIX e XX secolo hanno consentito alla magistratura di definire un dominio eminente. La maggior parte delle eminenti sfide del dominio si concentrano sul fatto che le terre siano state prese per uno scopo che si qualifica come "uso pubblico" e se la compensazione fornita fosse "giusta".

Kohl v. stati Uniti (1875) fu il primo caso della Corte Suprema degli Stati Uniti a valutare i poteri eminenti del governo federale. Il governo ha sequestrato una parte delle terre del firmatario senza compenso allo scopo di costruire un ufficio postale, un ufficio doganale e altre strutture governative a Cincinnati, Ohio. I firmatari hanno affermato che il tribunale non era competente, senza che il governo non potesse acquisire la terra una legislazione adeguata e che il governo dovrebbe accettare una valutazione indipendente del valore del terreno prima compensazione.

In una decisione pronunciata da Justice Strong, la corte si è pronunciata a favore del governo. Secondo l'opinione della maggioranza, il dominio eminente è un potere fondamentale ed essenziale concesso al governo attraverso la Costituzione. Il governo può sviluppare una legislazione per definire ulteriormente il dominio eminente, ma la legislazione non è tenuta a fare uso del potere.

Secondo l'opinione della maggioranza, Justice Strong ha scritto:

“Se il diritto di dominio eminente esiste nel governo federale, è un diritto che può essere esercitato all'interno degli stati, per quanto necessario al godimento dei poteri conferitigli dal Costituzione."

Nel Stati Uniti v. Gettysburg Electric Railroad Company (1896), il Congresso usò un eminente dominio per condannare il campo di battaglia di Gettysburg in Pennsylvania. La Gettysburg Railroad Company, proprietaria di terreni nella zona condannata, fece causa al governo, sostenendo che la condanna violava il loro diritto al quinto emendamento.

La maggioranza ha stabilito che fintanto che la compagnia ferroviaria riceveva un giusto valore di mercato per la terra, la condanna era lecita. In termini di uso pubblico, il giudice Peckham, a nome della maggioranza, ha scritto: “Non si dovrebbe prendere una visione ristretta del carattere di questo uso proposto. Il suo carattere e importanza nazionale, pensiamo, sono chiari. " Inoltre, il tribunale ha ritenuto che il la quantità di terra necessaria in qualsiasi sequestro di dominio eminente spetta al legislatore determinare, non il Tribunale.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. Città di Chicago (1897) ha incorporato la clausola sugli introiti del quinto emendamento utilizzando il Quattordicesimo emendamento. Prima di questo caso, gli stati avevano usato eminenti poteri di dominio non regolati dal quinto emendamento. Ciò significa che gli stati potrebbero aver sequestrato la proprietà per uso pubblico senza un semplice risarcimento.

Nel 1890, la città di Chicago mirava a collegare un tratto di strada, anche se significava tagliare la proprietà privata. La città ha condannato la terra attraverso una petizione giudiziaria e ha pagato solo un risarcimento ai proprietari. Quincy Railroad Corporation possedeva parte della terra condannata e ricevette $ 1 per la presa, spingendo la ferrovia ad appellarsi alla sentenza.

In una decisione 7-1 emessa dal giudice Harlan, la corte decretò che lo stato avrebbe potuto prendere la terra di dominio eminente se i proprietari originali avessero ricevuto solo un risarcimento. La presa della terra della compagnia ferroviaria non ha privato l'azienda del suo utilizzo. La strada tagliava solo in due i tratti della ferrovia e non causava la rimozione dei tratti. Pertanto, $ 1 era solo una compensazione.

Nel 1945, il Congresso istituì l'Agenzia del Land per la riqualificazione del Distretto di Columbia per autorizzare il sequestro di distretti abitativi "rovinati" per la ricostruzione. Berman possedeva un grande magazzino nell'area in programma per la riqualificazione e non voleva che i suoi beni venissero sequestrati insieme all'area "rovinata". Nel Berman v. Parker (1954), Berman fece causa sulla base del fatto che il District of Columbia Redevelopment Act e il sequestro della sua terra violavano il suo diritto al giusto processo.

In una decisione unanime pronunciata dal giudice Douglas, il tribunale ha riscontrato che il sequestro della proprietà di Berman non costituiva una violazione del suo diritto al quinto emendamento. Il quinto emendamento non specifica a cosa serva la terra al di fuori dell '"uso pubblico". Il Congresso ha il potere di decidere cosa l'uso potrebbe essere e l'obiettivo di trasformare la terra in abitazioni, in particolare abitazioni a basso reddito, si adatta alla definizione generale degli incassi clausola.

L'opinione della maggioranza del giudice Douglas recitava:

"Una volta che la questione dello scopo pubblico è stata decisa, la quantità e il carattere della terra da prendere per il il progetto e la necessità di un particolare tratto per completare il piano integrato è a discrezione del legislativo ramo."

Penn Central Transportation v. New York City (1978) chiese alla corte di decidere se una Legge sulla Conservazione del Punto di Riferimento, che proibiva a Penn Station di costruire un edificio di 50 piani sopra di esso, era costituzionale. Penn Station ha sostenuto che impedire la costruzione dell'edificio equivaleva a una presa illegale dello spazio aereo da parte della Città di New York, violando il Quinto Emendamento.

Il tribunale ha statuito in una decisione 6-3 che la legge sui punti di riferimento non costituiva una violazione del quinto emendamento perché limitare la costruzione di un edificio di 50 piani non costituiva una presa del spazio aereo. La Legge sui punti di riferimento era più strettamente correlata a un'ordinanza di zonizzazione rispetto al dominio eminente, e New York aveva un diritto di limitare la costruzione nell'interesse pubblico di proteggere il "benessere generale" dell'ambiente circostante la zona. Penn Central Transportation non ha potuto dimostrare che New York aveva "preso" in modo significativo la proprietà semplicemente perché avevano abbassato la capacità economica e interferito con i diritti di proprietà.

Il Land Reform Act delle Hawaii del 1967 ha cercato di affrontare il problema della disparità di proprietà terriera sull'isola. Settantadue proprietari terrieri privati ​​possedevano il 47% della terra. Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) chiese al tribunale di stabilire se lo stato delle Hawaii potesse emanare una legge che avrebbe usato dominio eminente per prendere le terre dai locatori (proprietari di proprietà) e ridistribuirle ai locatari (proprietà affittuari).

In una decisione 7-1, il tribunale ha stabilito che la legge sulla riforma agraria era costituzionale. Le Hawaii hanno cercato di usare un dominio eminente per impedire una concentrazione di proprietà privata, uno scopo generalmente associato a un buon governo democratico. Inoltre, il legislatore statale ha lo stesso potere di prendere questa decisione quanto il Congresso. Il fatto che la proprietà sia stata trasferita da una parte privata a un'altra non ha vanificato la natura pubblica dello scambio.

Nel Kelo v. Città di New London (2005), la querelante, Kelo, ha fatto causa alla città di New London, nel Connecticut, per aver sequestrato la sua proprietà sotto il dominio eminente e trasferirla a New London Development Corporation. Susette Kelo e altri nella zona avevano rifiutato di vendere le loro proprietà private, quindi la città lo ha condannato per costringerli ad accettare un risarcimento. Kelo ha affermato che il sequestro della sua proprietà costituiva una violazione dell'elemento di "uso pubblico" del Quinto Clausola sulla raccolta di emendamenti perché la terra sarebbe utilizzata per lo sviluppo economico, che non è solo pubblico. La proprietà di Kelo non era "rovinata" e sarebbe stata trasferita a una società privata per lo sviluppo economico.

In una decisione 5-4 pronunciata dal giudice Stevens, il tribunale ha confermato alcuni aspetti della sua sentenza Berman v. Parker e Hawaii Housing Authority v. Midkiff. La corte ha stabilito che la ridistribuzione della terra faceva parte di un piano economico dettagliato che includeva l'uso pubblico. Anche se il trasferimento di terra era da una parte privata a un'altra, l'obiettivo di tale trasferimento - sviluppo economico - aveva uno scopo pubblico definitivo. In questo caso, la corte ha ulteriormente definito "uso pubblico" spiegando che non era limitato all'uso letterale da parte del pubblico. Piuttosto, questo termine potrebbe anche descrivere il beneficio pubblico o il benessere generale.

• Kohl v. Stati Uniti, 91 U.S. 367 (1875).
• Kelo v. New London, 545 U.S. 469 (2005).
• Stati Uniti v. Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 USA 104 (1978).
• Auth alloggiamento Hawaii v. Midkiff, 467 U.S. 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348 USA 26 (1954).
• Chicago, B. E Q. R. Co. v. Chicago, 166 U.S. 226 (1897).
• Somin, Ilya. “La storia dietro Kelo v. Città di New London. ” Il Washington Post, 29 maggio 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-takings-case-came-to-shock-the- coscienza-of-the-nazione /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• "Storia dell'uso federale del dominio eminente." Dipartimento di Giustizia degli Stati Uniti, 15 maggio 2015, www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• "Legge costituzionale. Potere federale di dominio eminente. " Revisione della legge dell'Università di Chicago, vol. 7, n. 1, 1939, pagg. 166–169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• "Annotazione 14 - Quinto emendamento." Findlaw, constitution.findlaw.com/amendamento5/annotation14.html#f170.