Comprensione di Fannie Mae e Freddie Mac

La Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") e la Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") sono stati noleggiati da Congresso creare un mercato secondario per i mutui residenziali. Sono considerate "imprese sponsorizzate dal governo" (GSE) perché il Congresso ha autorizzato la loro creazione e stabilito i loro scopi pubblici.

Insieme, Fannie Mae e Freddie Mac sono le maggiori fonti di finanziamento immobiliare negli Stati Uniti. Ecco come funziona:

• Assicuri un mutuo a comprare una casa.
• Il tuo finanziatore probabilmente rivende quell'ipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac.
• Fannie Mae e Freddie Mac detengono questi mutui nei loro portafogli o impacchettano i prestiti in titoli garantiti da ipoteca (MBS) che poi vendono al pubblico.

La teoria è che fornendo questo servizio, Fannie Mae e Freddie Mac si attraggono gli investitori che altrimenti non potrebbero investire fondi nel mercato dei mutui. Questo, teoricamente, aumenta il pool di denaro disponibile per i potenziali proprietari di case.

Anche se Fannie Mae e Freddie Mac sono stati noleggiati dal Congresso, sono anche società private di proprietà degli azionisti. Sono stati regolati dal Dipartimento americano per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano dal 1968 e 1989, rispettivamente.
Tuttavia, Fannie Mae ha più di 40 anni. Il presidente Franklin Delano Roosevelt Nuovo affare ha creato Fannie Mae nel 1938 per aiutare a rilanciare il mercato immobiliare nazionale dopo la Grande Depressione. E Freddie Mac è nato nel 1970.
Nel 2007, EconoBrowser ha osservato che oggi non esiste "alcuna garanzia esplicita da parte del governo del loro debito". Nel settembre 2008, il governo degli Stati Uniti ha sequestrato sia Fannie Mae che Freddie Mac.

• Federal Farm Credit Banks (1916)
• Federal Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

Nel 2007, la Camera ha approvato H.R.1427, un pacchetto di riforma della regolamentazione GSE. Il commissario generale David Walker dichiarò nella testimonianza del Senato che "[A] il regolatore GSE per abitazioni singole potrebbe essere più indipendente, oggettivo, efficiente ed efficace rispetto a organi regolatori separati e potrebbe essere più rilevante di uno dei due solo. Riteniamo che potrebbero essere raggiunte sinergie preziose e la competenza nella valutazione della gestione del rischio GSE potrebbe essere condivisa più facilmente all'interno di un'agenzia. "

UN crisi dei mutui subprime si è verificato negli Stati Uniti tra il 2007-2010, in parte a causa di un indebolimento dell'economia, ma anche a causa di una bolla immobiliare che ha spinto i prezzi delle case sempre più in alto. Le case erano grandi, i loro prezzi erano alti, ma i mutui erano economici e facili da ottenere, e quelli prevalenti la teoria del real estate era che era intelligente comprare (molto) più casa del necessario perché era solida investimento. Se lo desiderassero, gli acquirenti potrebbero rifinanziare o vendere la casa perché il prezzo sarebbe più alto di quando è stato acquistato.

L'esposizione concentrata di Fannie e Freddie ai mutui residenziali statunitensi, unita alla loro elevata leva finanziaria, si è rivelata una ricetta per il disastro. Quando si è verificato l'inevitabile crollo dei prezzi delle case, ha creato un picco associato alle insolvenze dei mutui, e Fannie e Freddie erano trattenendo centinaia di migliaia di ipoteche domestiche subacquee - le persone dovevano di più, in alcuni casi molto di più, sulle loro case rispetto di valore. Tale situazione ha contribuito notevolmente alla recessione del 2008.

A metà del 2008, le due società si erano estese a quasi $ 1,8 trilioni di attività combinate e $ 3,7 trilioni di garanzie di credito fuori bilancio nette combinate. Nello stesso periodo, tuttavia, hanno registrato perdite per $ 14,2 miliardi e il loro capitale complessivo ammontava solo all'1% circa della loro esposizione ai rischi ipotecari. Nonostante gli sforzi compiuti nell'estate del 2008 per sostenere il fallimento dei GSE (il Housing and Economic Recovery Act del 30 luglio ha temporaneamente conferito al Tesoro americano un'autorità di investimento illimitata), entro settembre. 6, 2008, i GSE detenevano o garantivano $ 5,2 trilioni di dollari di debito ipotecario domestico.

Il sett. 6, la Federal Housing Finance Agency ha posto Fannie Mae e Freddie Mac in conservatorio, prendendo il controllo delle due società e la stipula di accordi privilegiati di acquisto di azioni privilegiate con ciascuna di esse istituzione. Il contribuente americano alla fine ha pagato un salvataggio di $ 187 miliardi ai due GSE.

Una clausola del salvataggio è stata che la qualità dei prestiti immobiliari sostenuti da Fannie Mae e Freddie Mac doveva migliorare. Le indagini degli economisti Dongshin Kim e Abraham Park riportate nel 2017 indicano che la qualità del post-crisi i prestiti sono effettivamente più elevati, in particolare per quanto riguarda i livelli di debito / reddito (DTI) e i punteggi di credito (FICO). Allo stesso tempo, i requisiti di prestito a valore (LTV) erano stati allentati dal 2008, consentendo un costante aumento del numero di prestiti per l'acquirente di abitazioni per la prima volta.

Nel 2017, Fannie e Freddie avevano restituito $ 266 miliardi al Ministero del Tesoro degli Stati Uniti, rendendo il loro salvataggio un enorme successo; e il mercato immobiliare si è ripreso. Tuttavia, Kim e Park suggeriscono che il monitoraggio continuo della qualità dei mutui sarebbe prudente. Mentre FICO e DTI sono indicatori della capacità del mutuatario di pagare i loro mutui in tempo, il LTV è un'indicazione della volontà del debitore di pagare. Quando il valore della casa scende al di sotto del saldo del prestito, le persone hanno meno probabilità di pagare i loro mutui.

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• Kim, Dongshin e Abraham Park. "Quanto sono sani i recuperi di Fannie Mae e Freddie Mac? Esistono vulnerabilità da ripetere per la cronologia?" Revisione aziendale di Graziadio 20 (2017). Stampa.
• Panoramica dei prodotti delle agenzie sponsorizzate dal governo / agenzia (GSE) 200
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