Nella sua decisione 5-4 nel caso di Kelo v. Città di New London, emessa il 23 giugno 2005, la Corte Suprema degli Stati Uniti ha emesso un'interpretazione importante, anche se molto controversa del potere del governo di "dominio eminente" o del potere del governo di prendere terra dalla proprietà proprietari.
Il potere del dominio eminente è concesso agli organi governativi - federale, statale e locale - a cura del Quinto emendamento alla Costituzione degli Stati Uniti, con la semplice frase "... né la proprietà privata deve essere presa per uso pubblico, senza solo compenso". In termini semplici, il governo può prendere terreni di proprietà privata, a condizione che il terreno venga utilizzato dal pubblico e al proprietario venga pagato un prezzo equo per il terreno, ciò che l'emendamento chiama "solo risarcimento."
Prima Kelo v. City of New London, le città in genere esercitavano il loro potere di dominio eminente per acquisire proprietà per strutture chiaramente destinate al pubblico, come scuole, autostrade o ponti. Mentre tali eminenti azioni di dominio sono spesso considerate di cattivo gusto, sono generalmente accettate a causa del loro beneficio complessivo per il pubblico.
Il caso di Kelo v. City of New London, tuttavia, ha comportato una nuova tendenza tra le città a utilizzare il dominio eminente per acquisire terreni per la riqualificazione o il rilancio delle aree depresse. Fondamentalmente, l'uso del dominio eminente per scopi economici, piuttosto che pubblici.
La città di New London, nel Connecticut, ha sviluppato un piano di riqualificazione che i padri cittadini speravano di creare posti di lavoro e far rivivere le aree del centro generando un aumento delle entrate fiscali. La proprietaria Susette Kelo, anche dopo un'offerta di giusto risarcimento, ha contestato l'azione, sostenendo che il piano della città per la sua terra non costituiva un "uso pubblico" ai sensi del quinto emendamento.
Nella sua decisione a favore di New London, la Corte Suprema ha ulteriormente stabilito la sua tendenza a interpretare "uso pubblico" come il termine molto più ampio, "pubblico scopo ". La Corte ha inoltre dichiarato che l'uso del dominio eminente per promuovere lo sviluppo economico è costituzionalmente accettabile ai sensi del quinto Emendamento.
Anche dopo la decisione della Corte Suprema a Kelo, la stragrande maggioranza delle eminenti azioni di dominio implicherà, come storicamente hanno, terreni da utilizzare per scopi puramente pubblici.
Tipico processo di dominio eminente
Mentre i dettagli esatti sull'acquisizione della proprietà da parte del dominio eminente variano da giurisdizione a giurisdizione, il processo generalmente funziona in questo modo:
- Il proprietario viene avvisato per posta e sarà presto visitato da un dipendente del governo, spesso un agente "diritto di passaggio", che spiegherà ulteriormente perché è necessaria la proprietà del proprietario.
- Il governo nominerà un perito indipendente per valutare la terra e trovare un prezzo equo per pagare il proprietario della terra per la sua terra - il "giusto compenso".
- Il proprietario e il governo possono negoziare un prezzo finale da pagare al proprietario. In alcuni casi, un giudice o un arbitro nominato dal tribunale sarà chiamato a supervisionare la negoziazione.
- Il proprietario è pagato il prezzo concordato e la proprietà della proprietà viene trasferita al governo.
Dalla decisione Kelo
La decisione della Corte Suprema contro Kelo e i suoi vicini ha scatenato una protesta nazionale contro l'imposizione abusiva di eminenti domini da parte dei governi locali. Dalla decisione Kelo, otto tribunali supremi statali e 43 legislature statali hanno agito per rafforzare la protezione dei diritti di proprietà privata. Numerosi sondaggi condotti da Kelo hanno dimostrato che una considerevole maggioranza di americani sostiene gli sforzi per cambiare la legge per proteggere meglio i proprietari di case e piccole imprese. Inoltre, dalla sentenza Kelo del giugno 2005, gli attivisti cittadini hanno sconfitto 44 progetti si riteneva che rappresentasse un uso abusivo del dominio eminente esclusivamente per favorire lo sviluppo privato rispetto al pubblico interessi.
Oggi, il progetto di riqualificazione economica di New London ha dimostrato di essere un triste fallimento. Nonostante le spese per quasi 80 milioni di dollari in denaro dei contribuenti, non sono state fatte nuove costruzioni e il quartiere di Susette Kelo è ora un campo sterile. Nel 2009 lo ha annunciato il colosso dell'industria farmaceutica Pfizer, la forza trainante del piano di sviluppo economico e i suoi 1.400 posti di lavoro promessi stavano lasciando definitivamente New London, proprio come le agevolazioni fiscali fornite dalla città scaduto.