Come la regola anti-ribaltamento HUD protegge gli acquirenti di case

Nel maggio 2003, il Dipartimento degli Stati Uniti del alloggiamento e Urban Development (HUD) emesso a regolamento federale destinato a proteggere i potenziali acquirenti di case dalle pratiche di prestito potenzialmente predatorie associate al processo di "lancio" dei mutui casa assicurati dal Amministrazione federale delle abitazioni (FHA).

Grazie alla regola, gli acquirenti di case possono "sentirsi sicuri di essere protetti da pratiche senza scrupoli", ha detto l'allora segretario dell'HUD Mel Martinez. "Questa regola finale rappresenta un passo importante nei nostri sforzi per eliminare le pratiche di prestito predatorie", ha affermato in un comunicato stampa.

In sostanza, "lanciare" è un tipo di immobiliare strategia di investimento in cui un investitore acquista case o immobili con il solo intento di rivenderli a scopo di lucro. Il profitto dell'investitore è generato dall'aumento dei prezzi di vendita futuri che si verificano a seguito di un mercato immobiliare in aumento, ristrutturazioni e miglioramenti del capitale apportati alla proprietà, o entrambi. Gli investitori che adottano la strategia di ribaltamento rischiano perdite finanziarie dovute al deprezzamento dei prezzi durante il declino del mercato immobiliare.

Il "lancio" domestico diventa una pratica abusiva quando una proprietà viene rivenduta per un grande profitto artificialmente prezzo gonfiato immediatamente dopo essere stato acquistato dal venditore con miglioramenti apprezzabili minimi o nulli proprietà. Secondo l'HUD, il prestito predatorio si verifica quando gli ignari acquirenti di case pagano un prezzo molto più alto rispetto al suo giusto valore di mercato o impegnarsi in un'ipoteca a tassi di interesse gonfiati ingiustamente, costi di chiusura o tutti e due.

Il termine "capovolgere" in questo caso non deve essere confuso con la pratica completamente legale ed etica di acquistare un finanziariamente in difficoltà o fatiscente a casa, apportando ampi miglioramenti alla "equity del sudore" al fine di aumentare veramente il suo giusto valore di mercato e quindi venderlo a scopo di lucro.

Ai sensi del regolamento HUD, FR-4615 Divieto di lancio di proprietà nei programmi di assicurazione ipotecaria unifamiliare di HUD ", le case lanciate di recente non possono beneficiare dell'assicurazione mutui FHA. Inoltre, consente all'FHA di richiedere alle persone che cercano di vendere case lanciate ulteriore documentazione attestante che il valore equo di mercato stimato della casa era veramente aumentato in modo significativo. In altre parole, dimostrare che il loro profitto dalla vendita è giustificato.

Solo il proprietario del registro può vendere una casa a un individuo che otterrà un'assicurazione ipotecaria FHA per il prestito; non può comportare alcuna vendita o cessione del contratto di vendita, una procedura spesso osservata quando si determina che l'acquirente domestico è stato vittima di pratiche predatorie.

• Le rivendite avvenute dopo 90 giorni o meno dall'acquisizione non potranno beneficiare di un'ipoteca assicurata da FHA. L'analisi della FHA ha rivelato che tra gli esempi più eclatanti di prestiti predatori si è verificato il "ribaltamento" che si è verificato in un arco di tempo molto breve, spesso in pochi giorni. Pertanto, i "capovolgimenti rapidi" saranno eliminati.
• Le rivendite effettuate tra 91 e 180 giorni saranno ammissibili a condizione che il prestatore ottenga un valutazione aggiuntiva da un perito indipendente basata su una soglia percentuale di rivendita stabilita da FHA; tale soglia sarebbe relativamente elevata in modo da non pregiudicare gli sforzi legittimi di riabilitazione ma dissuadono ancora venditori, finanziatori e periti senza scrupoli dal tentativo di capovolgere proprietà e frodi acquirenti di case. I finanziatori possono anche dimostrare che l'aumento del valore è il risultato della riabilitazione della proprietà.
• Le rivendite effettuate tra 90 giorni e un anno saranno soggette all'obbligo che il prestatore ottenga ulteriori documentazione a supporto del valore per affrontare circostanze o posizioni in cui HUD identifica il lancio della proprietà come a problema. Questa autorità sostituirà la soglia prevista più elevata stabilita per il summenzionato giorno da 90 a 180 periodo e sarà invocato quando l'FHA stabilisce che un particolare abuso può verificarsi in un particolare località.

L'FHA consentirà di derogare alle restrizioni di lancio della proprietà per:

• proprietà acquisite da un datore di lavoro o da un'agenzia di trasferimento in relazione al trasferimento di un dipendente;
• rivendita di proprietà pignorate di proprietà bancaria da parte di HUD in virtù della sua programma di proprietà immobiliare (REO);
• vendite di proprietà da parte di altre agenzie governative statunitensi;
• vendite di immobili da parte di organizzazioni non profit approvate da HUD per l'acquisto di immobili unifamiliari con uno sconto con restrizioni di rivendita;
• vendite di proprietà acquisite dal venditore per eredità;
• vendite di immobili da parte di istituti finanziari statali e noleggiati a livello federale e società sponsorizzate dal governo;
• vendite di proprietà da parte di agenzie governative locali e statali; e
• vendite di immobili all'interno Aree di disastro maggiori dichiarate dal presidente (PDMDA), solo in seguito all'emissione di una notifica di un'eccezione da HUD.

Le restrizioni di cui sopra non si applicano ai costruttori che vendono una casa di recente costruzione o costruiscono una casa per un mutuatario che prevede di utilizzare finanziamenti assicurati FHA.